Kopen ouderlijk door kinderen
9 juli 2003
Vraag nummer: 7938 (oude nummer: 2814)
Mijn ouders - beiden in de 70 - zullen mogelijk over niet al te lange tijd naar een verzorgingshuis moeten. Er zijn 3 kinderen waarvan er 1 alleen zal erven van een van de ouders. (verdeling 2/5, 2/5, 1/5). Mijn ouders zijn in gemeenschap van goederen getrouwd.
Kan ik alleen of samen met mijn broer het huis van mijn ouders kopen? en tegen welke waarde moet dat dan minimaal? Wij zijn beiden nog geen 35 en zouden nog van de fiscale vrijstelling gebruik kunnen maken bij schenkingen. Als er gekocht kan worden betalen mijn ouders huur. Wat betekent dit fiscaal voor mij en mijn broer en hoe zit met evt. hypotheekverdeling (beiden 50/50 of mag het ook 70/30 zijn).
Hoe zit dit dan verder indien een of beide ouders overlijden met het erfdeel van het 3e kind?
Antwoord:
Geachte heer/mevrouw De Lange.
Ten aanzien van de aankoop van het huis van uw ouders: Uiteraard bent u geheel vrij om te bepalen wie het koopt en in welke verhouding. Om problemen achteraf met de fiscus te vookomen zou ik het huis laten taxeren en uitgaan van die waarde/koopsom. Om nog meer zekerheid te hebben zou u het huis ook gezamenlijk kunnen laten taxeren door een door u aangewezen taxateur en de taxateur van de belastingdienst. Uw makelaar of notaris kan u daar verdere uitleg over geven.
De waarde is dan ook de koopsom. Die moet betaald worden door de koper(s), afhankelijk van het aandeel dat zij verwerven (50/50, 40/60, 70/30 enz.) In die eigendomsverhouding zou u ook de lasten, waaronder de eventuele hypotheeklasten moeten dragen. Let op, de bank neemt doorgaans de eigenaren allen apart voor 100% aansprakelijk (hoofdelijkheid).
De woning valt in Box III. Eeventuele rente is niet aftrekbaar omdat het niet de eigen woning is. De huurinkomsten daarintegen zijn onbelast (en uiteraard niet aftrekbaar bij de huurders/ouders).
De betaling van de koopsom kan op verschillende wijzen geschieden en ook met combinaties daarvan. Ik raad u echter van harte aan om één en ander geheel zakelijk aan te pakken, zeg maar alsof een derde/vreemde de woning koopt. Maar toch: een gedeelte van de koopsom (of zelfs de gehele koopsom) zou door u ouders kunnen worden kwijtgescholden. Dit is een schenking. Daarover moet je schenkingsrecht betalen (als kind). Het aardige is dat de betaalde 6% overdrachtbelasting in mindering komt op het verschuldigde schenkingsrecht. Blijft de hoogte van de kwijtschelding in de eerste schijf schenkingsrecht van 5% dan betaalt u dus geen schenkingsrecht. De eenmalige vrijstelling heeft u daarvoor niet nodig. Die zou nog wel gebruikt kunnen worden voor nog hogere kwijtscheldingen/schenkingen.
Alles wat niet wordt kwijtgescholden, zou daadwerkelijk kunnen worden betaald (door de kopers al dan niet dmv hypotheek) of worden schuldig erkend (door de kinderen aan de ouders). Dit is een lening met alle nader te bepalen variabelen zoals rente en eventuele aflossing.
Ook hiervoor raad ik u aan contact op te nemen met uw notaris. Alle aspecten dienen heel erg veel aandacht. Een weg terug is er namelijk niet. Notariskosten (gemiddeld ongeveer 0,2 a 0,3 %) en overdrachtsbelasting (6%) bent u natuurlijk in ieder geval kwijt bij overdracht.
Als het een zakelijk transactie is, dan is er ten opzichte van een derde kind niets aan de hand. Tegenover het huis, staat een koopsom. Is er sprake van schenkingen, dan wordt het een ander verhaal. Kinderen moeten bij schenkingen eigenlijk zoveel mogelijk gelijk behandeld worden. Een testament kan dat maar beperkt compenseren.
Veel zal afhangen van de vraag of er nog hypotheek moet worden afgelost, of uw ouders ook daadwerkelijk contanten nodig hebben voor uw eigen levensonderhoud en uiteraard de hoogte van de koopsom.
